Les baux précaires

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Nous, Les Vitrines de France, à l’origine du projet www.jeloueuneboutique.com, n’interférons et ne nous engageons aucunement dans la relation contractuelle entre le locataire et le bailleur. Nous déclinons toute responsabilité. Néanmoins, et bien que notre intervention ne relève pas du domaine juridique, nous souhaitons vous donner un minimum de renseignements en la matière afin de vous aider dans vos démarches. 

Cette notice a pour but de rappeler:

1. l’obligation de faire un bail écrit conforme aux stipulations légales afin d’éviter la propriété commerciale
2. de faire appel à un professionnel pour la rédaction du bail (sauf pour les bailleurs habituels)
3. l’obligation de mettre à disposition des locaux conformes aux normes applicables
4. l’obligation pour les parties de s’assurer, etc.
5. Il conviendra en outre qu’il soit indiqué une formule aux termes de laquelle votre intervention ne relève pas du domaine juridique, insistant sur le fait que le concours du professionnel apparaît indispensable et déclinant toute responsabilité.

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Les baux

Le décret du 30 septembre 1953 et ses diverses modifications, l’ensemble étant codifié dans les dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce, constitue une réglementation très stricte des baux commerciaux qui laisse très peu d’indépendance aux parties.

Le fait de conférer à un commerçant ou artisan, régulièrement inscrit au Registre du Commerce, un bail portant sur un local où va être exploité un fonds de commerce, confère automatiquement la propriété commerciale audit commerçant ou artisan.

Le bail a une durée de neuf ans et doit être renouvelé, sauf manquement du locataire ou paiement de l’indemnité d’éviction.

Comment déroger à cette propriété commerciale ?

Le bail de courte durée ou bail précaire

Ce bail est expressément prévu par l’article L 145-5 du Code de Commerce.

Le législateur a prévu cette possibilité de déroger à la propriété commerciale, sa finalité étant de créer une sorte de « bail à l’essai » devant logiquement déboucher sur un bail commercial.

Même si ce bail, au départ, n’était nullement conçu pour permettre le développement de boutiques éphémères, il apparaît être le meilleur, voire le seul outil à l’heure actuelle.

Les conditions en sont les suivantes :

• Le bail doit être conclu par écrit, au moment de l’entrée dans les lieux, pour une durée maximum de trois ans.
• Cette durée peut être stipulée au départ.
• Elle peut être inférieure et être renouvelée.
• La propriété n’est pas acquise tant que les 36 mois ne sont pas atteints.
• C’est un contrat de louage de droit commun soumis aux règles du Code Civil, les parties ayant la possibilité de convenir, dans le cadre de leurs relations locatives, de toute clause utile, sauf bien entendu sur la durée.

La doctrine recommande l’établissement d’un contrat aussi précis que possible, et depuis le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi de manière contradictoire au moment de la prise de possession des locaux et de leur restitution.

• Le bail cesse de plein droit à l’arrivée du terme, sans qu’il soit nécessaire de donner congé et le locataire n’a aucun droit au renouvellement.
• Au regard de la nature des locations envisagées, par définition ce délai de trois ans maximum ne doit pas être un obstacle, sachant que parallèlement, il est évident que ce bail de courte durée peut être un préambule à la passation d’un bail ultérieur soumis à la propriété commerciale si l’activité se pérennise.
• Toutefois, à l’expiration du bail, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant au Statut pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

A contrario, la formulation laisse la possibilité aux parties de conclure un nouveau bail de courte durée :

• pour exploiter le même fonds dans un autre local appartenant au bailleur (et a fortiori un autre bailleur).
• dans le même local mais pour exploiter un fonds différent.

Ces précisions sont données pour être complète puisque, a priori, le délai de trois ans apparaît tout à fait large.

Les rares écrits concernant les baux éphémères, les placent de façon quasi systématique dans le cadre de ce bail de courte durée mais qui présente un inconvénient :

Il est juridiquement extrêmement contraignant, et cela oblige les parties à un minimum de démarches :

• Un bail écrit doit être impérativement réalisé, à défaut de quoi la propriété commerciale pourrait être revendiquée par le locataire, même pour une occupation très courte.

En outre, s’agissant d’un bail :

• les locaux doivent être aux normes
• tant le propriétaire que le locataire doivent être assurés …

En conclusion, et pour être certain que l’opération juridique soit sécurisée, seul le bail de courte durée peut être envisagé en l’état actuel de la législation.

(source photo:123RF/bacho12345)